Sman Business Value Blog

Vastgoed- en bedrijfswaardering bij conflicten

De sterk fluctuerende onroerendgoedprijzen van de afgelopen jaren zullen niet iedere eigenaar van een kantoor- of bedrijfspand wakker hebben gehouden. Dat is begrijpelijk. Als het onroerend goed en het bedrijf dezelfde eigenaar hebben, en zolang er niet hoeft te worden verkocht, zal de niet gerealiseerde waardestijging of –daling niet direct invloed op de cashflow hebben. Bij een conflict over de waarde van de aandelen komt de waarde van het onroerend goed echter wel volop in de belangstelling.

Aandeelhouders in bedrijven met eigen onroerend goed hebben feitelijk een beleggingsportefeuille met daarin onroerend goed en een bedrijfsactiviteit. Naarmate het onroerend goed minder bedrijfsgebonden is en courante eigenschappen heeft, zal het risicoprofiel van het vastgoed afwijken van dat van de onderneming die er gevestigd is.

Onder invloed van marktontwikkelingen kan de waarde van het onroerend goed veranderen. Deze waardeverandering is echter niet direct zichtbaar. Zelfs als bedrijf en pand zijn ondergebracht in afzonderlijke vennootschappen onder een holding, gaan de huurbetalingen en -ontvangsten van vestzak naar broekzak. De consequentie daarvan is dat de waardestijging van het pand onzichtbaar blijft.

De waardestijging of -daling van een bedrijfspand is aanvankelijk een resultaat op papier. Zo’n resultaat heeft geen invloed op de cashflows en dus evenmin op de waarde. Toch verdient het veelal aanbeveling bij een waardering expliciet aandacht te besteden aan de waarde van het onroerend goed. Een taxateur kan het kantoor of courant bedrijfspand taxeren op de waarde in het economisch verkeer. Vervolgens kan een register valuator de onderneming waarderen, uitgaande van een overeenkomstige marktconforme huur. De waarde van het geheel is in beginsel gelijk aan de som der delen, rekening houdend met fiscale aspecten. Zo wordt tevens inzichtelijk gemaakt wat de afzonderlijke waarde is van de onderdelen van de beleggingsportefeuille.

Dat inzicht kan een conflictwaardering op scherp zetten. Veronderstel dat een bedrijf al jaren stabiele resultaten kent. Een waardestijging van het onroerend goed van dat bedrijf impliceert dan immers dat minder waarde kan worden toegerekend aan de bedrijfsactiviteiten. Soms kunnen een taxatie en waardering duidelijk maken dat het onroerend goed beter verkocht, en de bedrijfsactiviteiten gestaakt zouden kunnen worden, althans vanuit economisch standpunt.

Bij een conflict zal een vertrekkend aandeelhouder in beginsel aanspraak maken op de volle waarde van het onroerend goed. Een voortzettend aandeelhouder zal bezwaar maken tegen een hoge waardering van het onroerend goed, zeker indien die de continuïteit van het bedrijf in het gedrang brengt. Het zal van feiten en omstandigheden afhangen wat een redelijke ‘business case’ is waarop de waardering kan worden gebaseerd. Een oplossing zal eenvoudiger zijn indien wordt uitgegaan van een actuele taxatie van het onroerend goed en wanneer ook de bedrijfsactiviteiten positief kunnen worden gewaardeerd. In meer problematische gevallen zal ook verkoop, bedrijfsbeëindiging of herhuisvesting overwogen moeten worden. In alle gevallen zal een gedegen waardering, mede op basis van een taxatie van het onroerend goed, helderheid kunnen bieden en zo kunnen bijdragen aan een voor betrokkenen aanvaardbare afwikkeling.

Geschreven door Arjen Sparrius

Indien u meer informatie wilt over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Arjen Sparrius. Hij is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20 3338630.

Arjen Sparrius (1962) studeerde bedrijfskunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. In 2005 werd hij Register Valuator. Als partner bij Sman Business Value is hij regelmatig betrokken bij waarderingsvraagstukken en bedrijfsovernames.
Meer over Arjen Sparrius >