Sman Business Value Blog

Een faillissementskwestie

Er is sprake van een faillissement van een horecaonderneming. De curator besluit het pand en de inboedel (keukenapparatuur en meubilair) te veilen door tussenkomst van een hierin gespecialiseerd bureau. De veiling loopt via internet. De veiling wordt zo georganiseerd dat de bieders een totaalbieding moeten doen op pand, inboedel en goodwill, waarbij de bieders zelf de verdeling over deze categorieën dienen aan te geven.

Uit de opbrengst moeten de verschillende crediteuren worden voldaan. Daaronder bevindt zich de hypotheekbank, die haar vordering natuurlijk bij voorrang op de opbrengst van het pand kan verhalen.

De curator beschikt over een tweetal taxaties van het pand, uitgevoerd door NVM makelaars.

Na de veiling blijkt dat de winnende bieder de koopsom (vrijwel) geheel heeft toegerekend aan het pand. Een gering deel komt toe aan de inboedel, en voor goodwill resteert vrijwel niets. Daarmee vloeien de veilingopbrengsten grotendeels naar de hypotheekbank, en blijft voor de overige crediteuren, waaronder leveranciers nagenoeg niets over. De curator stelt vast dat de zo aan het pand toegekende waarde aanzienlijk hoger is dan op grond van de twee aanwezige taxaties mocht worden verwacht. Verder blijken de andere biedingen gemiddeld genomen van een andere toerekening uit te gaan , die beter aansluit bij de veronderstelde waarde van het pand, en dus meer waarde toekent aan de componenten inboedel en goodwill.

Het geschil

De overige crediteuren dreigen te worden benadeeld door deze handelswijze. In een procedure tussen de curator en de hypotheekbank heeft de rechtbank behoefte aan een deskundig oordeel over (onder meer) de vraag of mag worden aangenomen dat nog goodwill is begrepen in de waarde die de  koper aan het pand toegerekend heeft. Als dat zo is, zou dat deel aan de overige crediteuren (kunnen) toekomen. Ons bureau wordt benaderd om op te treden als gerechtelijk deskundige.

Onze visie

De koper is geen partij in het geding, maar speelt daarin door de door deze vastgestelde (betwiste) toerekening wel een belangrijke rol. Naar zijn beweegredenen kunnen wij slechts gissen. Er moeten dus aannames gedaan worden ten aanzien van de waargenomen handelwijze. Een belangrijke aanname is dat de koper een zakelijk verantwoorde transactie is aangegaan. Er is dus geen sprake van een slechte koop (teveel betaald). Verder wordt aangenomen dat de koper geen overwegende redenen heeft om aan het pand een (te) hoge waarde toe te kennen (bijvoorbeeld om zelf financiering te verkrijgen). Tenslotte wordt er van uitgegaan dat geen premie op de waarde is betaald vanuit de waarde die het pand zou kunnen hebben in het portfolio van de koper. Met deze aannames als uitgangspunt wordt de kwestie nader geanalyseerd om een antwoord te kunnen geven op de vraag van de rechtbank, of er goodwill is begrepen in de waarde die door koper aan het pand is toegekend Als uit deze analyse geen bevredigend, verdedigbaar antwoord op de vraag van de rechtbank komt, moeten vanzelfsprekend deze aannames ten aanzien van de transactie door koper opnieuw tegen het licht worden gehouden.

Een volgende vaststelling is dat de waarde van horecapanden sterk afhangt van de exploitatiemogelijkheden. De waarde van het pand wordt dus gebaseerd op de waarde van de onderneming die in het pand gevoerd kan worden.  Wij gaan er van uit dat de NVM-taxaties op deze wijze zijn opgebouwd. Als de koper meer betaalt dan de waarde die uit de NVM-taxaties blijkt, en rationeel handelt zoals hierboven beschreven, dan moet dat betekenen dat zijn exploitatiemogelijkheden (aanzienlijk) beter zijn dan die van de gefailleerde onderneming. Beter ondernemerschap in de bestaande formule kan een verklaring zijn, of er kan sprake zijn van restyling naar een reeds bewezen formule, die meer opbrengsten genereert dan de oude.

We mogen aannemen dat ‘beter ondernemerschap’ geen groot verschil met de NVM taxaties zal opleveren. Immers, die gaan uit van gemiddelde verwachtingen. Als sprake is van transformatie naar een nieuwe formule moet vervolgens nog steeds worden vastgesteld of de meerwaarde aan het pand is toe te rekenen of niet.

Sman Register Valuators zocht aansluiting bij IFRS-regelgeving over de activering van immateriële activa. In deze regelgeving wordt de economische werkelijkheid achter bijvoorbeeld goodwill van belang geacht. Activering is slechts mogelijk als aan de goodwill een marktwaarde is toe te kennen. Goodwill die gebonden is aan de bezitter (koper) van een actief leent zich niet voor vervreemding, en kan dan ook niet geactiveerd worden.

Analoog aan deze redenering geldt ten aanzien van dit horecapand het volgende. Als de nieuw te vestigen formule voor een ieder toegankelijk is (bijvoorbeeld in de vorm van een franchise), dan is de meerwaarde toe te rekenen aan het pand. Het pand leent zich dan beter voor een formule die meer rendement genereert dan de formule waarbinnen voorheen werd gewerkt. Als de formule echter exclusief door koper is toe te passen, dan is de meerwaarde (op basis van de betere rendementen na ombouw) door de koper zelf ingebracht, en dus niet toe te rekenen aan het pand.

De conclusie is dan dat ieder andere koper, zonder de mogelijkheden om de nieuwe formule in te voeren, naar verwachting aan het pand een waarde zou toekennen die in lijn ligt met de NVM taxaties. Een eventuele meeropbrengst is dan te beschouwen als goodwill.

Vaststelling ter plaatse en research naar de formule die door de koper gehanteerd wordt zal moeten aantonen of sprake is van een situatie als beschreven. Als geen sprake is van een nieuwe formule, moeten de aannames ten aanzien van de koper opnieuw worden getoetst (toch een slechte koop?). Als sprake is van een nieuwe formule, moet worden vastgesteld of die exclusief aan koper toekomt, of dat deze voor iedereen toegankelijk is. In het eerste geval is sprake van de goodwill die door de koper ingebracht is , en komt de waarde van het pand overeen met de NVM-taxaties. Is de nieuwe formule voor iedereen toegankelijk, dan is de waarde verbonden aan de locatie, en is het pand in waarde gestegen ten opzichte van de NVM-taxaties. Die zijn immers uitgegaan van gemiddelde resultaten waarbij de de oude formule voortgezet wordt.

Partijen werken inmiddels aan een minnelijke schikking.




Peter Hoiting

Geschreven door Peter Hoiting

Indien u meer informatie wilt over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Peter Hoiting. Hij is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20 3338630.

Peter Hoiting (1953) is Register Accountant en Register Valuator en sinds 2005 partner bij Sman Business Value.
Meer over Peter Hoiting >